房贷利率"换锚"进行中!这些城市已敲定"加点下限",LPR即

作者: 未知 来源: 网络 2019-11-24 13:44:46

根据央行此前的公告,今年10月8日,国庆假期后的第一天,是抵押贷款重新定价基准的正式转换日期。

随着时间的推移,自8月20日贷款市场报价改革以来,全国范围内抵押贷款利率的“锚定变化”正在稳步推进。据《经济参考》报道,目前,13个省、自治区、直辖市的市场利率定价自律组织已经确定了本地lpr点的下限,其余将在月底前陆续公布。

其中,北京方面已明确表示,第一套住房的利率将在lpr基础上上调不少于55个基点,第二套住房的利率将上调不少于105个基点。如果按照8月20日的5年期贷款利率计算,北京个人贷款的浮动下限为5.4%,第二套住房的浮动下限为5.9%,与改革前的利率水平大致相同。

深圳招商银行的按揭利率已与lpr挂钩,最近一个月相应期限的lpr第一次和第二次按揭利率分别上调30个基点和60个基点。

相关国有大银行将在江苏南京的第一次抵押贷款利率上调80个基点,在第二次抵押贷款利率上调105个基点。

然而,在增长相对较快的苏州,第一套将增加至少120个基点,第二套将增加150个基点,这也相当于以前的利率水平。

然而,目前中国仍有一些城市,包括上海、天津和厦门,其平均抵押贷款利率低于央行的下限。国庆节后,这些城市的抵押贷款利率可能会上升。然而,如果苏州等城市的房价上涨过快,抵押贷款利率也可能因该市的政策而上涨。

新的抵押贷款利率将被转换

今年8月20日,利率市场化改革进一步深化。央行授权国家银行间融资中心(NatIONAL Inter-Bank Funding Center)宣布,新的贷款市场报价利率(lpr)为:一年期lpr为4.25%,五年期以上lpr为4.85%。上述lpr在下一个lpr版本之前有效。

lpr改革由18家商业银行组成,它们根据mlf和其他公开市场操作利率和市场利率提供自己的利率,最后通过加权平均获得lpr。央行希望通过商业银行的市场竞价,疏通宽松货币向实体融资的传导渠道,进一步减轻实体经济的负担。

作为lpr利率的锚,个人住房贷款利率改革也紧随其后。此前,中国人民银行副行长刘国强在8月20日国务院例行政策简报会上透露,新的lpr形成机制不会降低抵押贷款利率。金融业应重视“住房不投机”的地位,避免房地产工具化。

8月25日,央行发布2019年第16号公告,对新发放的商业个人住房贷款利率进行调整。

央行的公告主要集中在:

1、坚决落实中央“房子是为了居住,不是为了投机”的房地产市场定位和长效管理机制;

2.改革和完善贷款市场报价利率的形成机制;

3.保持个人住房贷款利率基本稳定;

4.第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;

5、两套商品房贷款利率不得低于同期贷款市场报价利率加60个基点;

6.新旧贷款将被切断。2019年10月8日前已发放并签署但尚未发放的贷款仍将按原合同执行。

7、公积金个人住房贷款利率政策暂时不予调整。

这意味着在10月8日之前已经发放和签署合同但尚未发放贷款的,仍将按照原合同执行,而在10月8日之后没有发放贷款的,将按照新的抵押贷款利率执行,并将设定第一套住房和个人住房贷款的报价利率下限。

定价基础转换后,全国首次新发放个人住房贷款利率不低于同期贷款利率(8月20日起5年以上贷款利率为4.85%);两套个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款年利率加60个基点(按8月20日5年及以上贷款年利率的5.45%计算)。

行业分析师认为,上述抵押贷款利率只设定了一个下限,这与中国目前个人住房贷款的实际最低利率基本相同。对全国大多数城市来说,抵押贷款利率的锚定变化与低利率挂钩,影响不大。

上海等城市将提高抵押贷款利率

业内人士认为,由于新的抵押贷款利率跟随lpr的脚步,因此需要看看9月20日新公布的lpr利率水平。与此同时,在住房无投机的背景下,央行设定了抵押贷款利率下限,预计总体保持稳定。然而,上海等抵押贷款利率低于下限的城市将会上调。

根据荣格360大数据研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)发布的数据,8月份,全国首付平均利率为5.47%,较上月上升了3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升了2个基点。

从监测的35个城市来看,在533家银行分行中,19家银行的第一套利率仍低于4.85%,116家银行的第二套利率低于5.45%。

这意味着,如果9月20日发布的新的lpr保持不变,这些银行将需要在10月8日新的抵押贷款利率降至地面后提高抵押贷款利率,这可能会进一步提高一些城市的平均抵押贷款利率。

然而,从城市的角度来看,仍有一些城市的一、二套房利率低于央行要求的抵押贷款利率下限。其中,上海第一套公寓的贷款利率比新规定的下限(全国最低)低1个基点,而厦门和天津第二套公寓的平均利率分别比新规定的下限低6个基点和4个基点,新规定于10月8日生效后均面临上行压力。

尽管上海第一套公寓的利率处于最低水平,但由于房价快速上涨和当地抵押贷款利率飙升,邻近城市苏州已成为全国利率最高的城市,第一套公寓的平均利率超过6%。

金融360指数显示,8月份苏州的利率环比上升1个基点,至6.04%,而南宁也加入了首付利率高于“6”的城市行列。此外,合肥和武汉也超过了5.9%。

这意味着,如果央行设定的第一套房利率下限,即根据8月20日公布的五年期内的低利率(4.85%),第一套房的利率增幅远远超过100个基点,苏州已达到119个基点。

据悉,招商银行已经在深圳测试了新的个人住房贷款利率。具体措施是:以8月20日公布的lpr为基础,第一套住房加30个基点,第二套住房加60个基点构成个人住房贷款利率,即第一套住房贷款利率为5.15%,第二套住房贷款利率为5.45%,分别比以前利率高5个基点和60个基点。第一套利率为5.145%,第二套利率为5.39%。

北京市个人住房贷款新的定价基准是:第一套住房贷款利率不低于相应期限lpr的55个基点(贷款市场报价利率),第二套住房贷款利率不低于相应期限lpr的105个基点。如果按照8月份的LPR计算,第一套和第二套住房贷款的利率分别为5.4%和5.9%。

业内人士认为,新央行的新抵押贷款利率规定只给出了抵押贷款利率的下限,而没有给出上限,实际抵押贷款利率仍有望在总体趋势中保持稳定。

“从北京和深圳新的抵押贷款利率测试案例来看,抵押贷款利率将比目前的利率略有上升,”急切研究所智库中心研究主任严跃进在经纪公司对中国记者表示,但总体趋势基本稳定,包括当前宏观经济形势和对银行信用卡流入住房市场的严格检查等监管政策。“在这种情况下,至少抵押贷款利率不会下降,预计新的抵押贷款利率将稳步小幅上升。”

“目前,该行尚未调整其政策,现有金额仍受制于此前的利率,”一名西部地区的城市商业银行官员对该证券公司的一名中国记者表示,该行仍在修改合同,并组织员工培训,以应对新抵押贷款利率的调整。

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